Berliner Hausverwaltung - Kurzinfos
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Tips zum Immobilienerwerb
Energetische Gebäudesanierung
Schlüsselaufgabe für die Politik...
Politik und Industrie stehen vor großen Herausforderungen. Die Verbesserung der Gebäudequalität, eine Senkung der Energiekosten und verstärkte Impulse für den Arbeitsmarkt sind Aufgaben, die sich in der Modernisierung des Gebäudebestands bündeln. Für die neue Bundesregierung ist die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden deshalb eine wichtige Aufgabe. Daher wollen wir das CO 2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW auf 1,5 Milliarden Euro aufstocken", sagte Karin Roth, Parlamentarische Staatssekretärin beim Bundesbauminister, heute auf der Mitgliederversammlung der Bundesinitiative "Jetzt!". Die Initiative ist eine Interessengemeinschaft von Unternehmen und Verbänden der Baustoffindustrie und wird vom Deutschen Gewerkschaftsbund unterstützt. Sie versteht sich als Dialogplattform von Politik, Industrie und Wissenschaft im Bereich der energiegerechten Modernisierung und Instandsetzung.
Die Staatssekretärin kündigte an, dass die neue Bundesregierung mit Hochdruck die Einführung von Energieausweisen im Gebäudebestand vorantreiben werde. Der Entwurf für die notwendige Novellierung der Energieeinsparverordnung befinde sich derzeit in Vorbereitung. "Der Energiepass wird für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen. Es ist ein Vorteil für die Verbraucher, wenn sie einen Hinweis auf die energetische Qualität der angebotenen Immobilie erhalten", sagte die Staatssekretärin. Sorgen über unangemessene Belastungen der Immobilienwirtschaft seien unbegründet. "Unser Ziel sind einfache und kostengünstige Lösungen. Dazu werden wir auch großzügige Übergangsregelungen schaffen. Niemand wird von heute auf morgen einen Energiepass vorlegen müssen", so Roth. Sie wies darauf hin, dass es bis zum Abschluss des Verordnungsverfahrens bei der alten gesetzlichen Regelung bleibt. Demnach sind für Neubauten seit Anfang 2002 ohnehin Energiebedarfsausweise Pflicht.
ÖPNV Berlin der BVG Berlin
| Metronetz Berlin mit Stand Oktober 2005 Hrsg. BVG Berlin metronetz.pdf [146 KB] | Moobilitätshelfer der BVG Berlin im PDF Format bvgmobilitaetshelfer.pdf [140 KB] | ÖPNV Berlin S-Bahn U-Bahn und Regionalbahn Plan der BVG Berlin oepnv.pdf [140 KB] |
2. Berechnungsverordung
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
Die 2. Berechnungsverordnung [177 KB]
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Zweites Wohnungsbaugesetz
Zweites Wohnungsbaugesetz
Der Inhalt des Gesetzes "Zweites Wohnungsbaugesetz" zur Ansicht und zum Download [199 KB]
Wohnraumfoerderungsgesetz
Gesetzesstand: Gesetz über die soziale Wohnraumförderung
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Hauskauf
Anlagehorizont erfordert Sorgfalt
Augen auf beim Häuslekauf - dieser Grundsatz reicht beim Erwerb von Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage nicht aus. Institutionelle Investoren, erst Recht wenn sie Geld von Anlegern investieren, bedienen sich der sogenannten Due Diligence.
Es ist ein Analyse- und Prüfverfahren. Dabei werden die wirtschaftlichen, technischen, steuerlichen und rechtlichen Fakten einer Objekt-Akquisition untersucht.
Zunächst aber muss geklärt werden, ob es der Anlagestrategie des Investors entspricht. Aspekte wie Ertrags-, Substanz- und Verkehrssteuern sowie Haftungsrisiken beeinflussen die Höhe des Kaufpreises. Auf der rechtlichen Seite sind die Grundbucheintragungen, Miet- oder Pachtverträge sowie baurechtliche Genehmigungen zu untersuchen.
Zur wirtschaftlichen Due Diligence zählt die Untersuchung des Makro- und Mikro-Standortes. Wichtige Fragen sind: Wie sieht die Wirtschaftstruktur aus? Welche Stadtentwicklungs-Maßnahmen sind geplant? Überzeugt die Infrastruktur? Ins Kalkül gezogen wird auch, ob Konkurrenzobjekte gebaut oder große Bestands-Flächen frei werden. Ausschlaggebend ist ferner das Wertentwicklungs-, Miet- und Renditepotenzial sowie die Qualität der Nutzer hinsichtlich Bonität, Zufriedenheit und Fluktuation. Diese Prüfpunkte ergänzen Angaben zu Flächeneffizienz und Betriebskosten, deren Höhe die Nutzer nicht verschrecken dürfen. Die Technik-Prüfung umfasst Bausubstanz, Architektur, Alter, Nutzungsart, Raumflexibilität, und Rastermaß ebenso wie Bau- und Ausstattungsqualität und Haustechnik mit Be- und Entlüftung, Heizung, Brandschutz und Sicherheitseinrichtungen.
Immobilienfond
Immobilienfonds
Spitzenreiter unter den Einzelsegmenten bleiben die Immobilienfonds. Mit 3,87 Milliarden Euro erreichten sie am Gesamtmarkt einen Anteil von 37,49 Prozent. 2003 lag ihr Anteil noch bei rund 43 Prozent. Sie haben also an Marktanteil verloren, obwohl die absolute Zahl von 3,43 Milliarden Euro auf 3,87 Milliarden Euro gestiegen ist. Im insgesamt gewachsenen Markt fällt ihr Anteil 2004 daher kleiner aus.
Die Tendenz, außerhalb des deutschen Marktes zu investieren, hat sich weiter verstärkt, denn die strukturellen Probleme der deutschen Immobilienfonds haben sich nicht gebessert. Die Büromieten in den deutschen Metropolen sind weiter auf Talfahrt, die Leerstandsraten steigen, und die Renditen, zumindest die prospektierten, können nicht mit denen der ausländischen Immobilienfonds konkurrieren. Ein Minus von knapp sieben Prozent gegenüber 2003 ist das Ergebnis. Was den relativen Anteil unter allen Geschlossenen Immobilienfondssegmenten betrifft, ist ihr Anteil von über 50 Prozent auf gerade mal ein Drittel geschrumpft.
Fonds mit ausländischen Zielmärkten dagegen konnten im vergangenen Jahr ein gutes Ergebnis erzielen. Fast eine halbe Milliarde Euro Zuwachs wurde gegenüber dem Platzierungsergebnis 2003 verzeichnet, was einem Anteil von zwei Drittel am Gesamtimmobilienfondsmarkt entspricht. Alle Märkte betrachtend sind ausländische Immobilienfonds in einem entscheidenden Punkt ihren deutschen Konkurrenten deutlich überlegen: In der prospektierten Rendite liegen sie bei ähnlicher Risikostruktur in der Regel zwei bis drei Prozentpunkte vorn, und dieser Spread führt auf Dauer zu einer immer stärkeren Fokussierung auf das Ausland. Innerhalb des Marktsegments "Immobilien Ausland" zeigten sich allerdings deutlich voneinander abweichende Tendenzen.
Nahezu verdreifacht hat der Zielmarkt Kanada seinen Marktanteil auf knapp sechs Prozent. Relativ günstige Investitionsobjekte, vergleichsweise geringe Leerstandsraten und eine ebenso solide wie florierende Volkswirtschaft zeigen hier ihre Wirkung. Osteuropa ist der zweite Markt, der deutlich zulegen konnte. Auch wenn die Anzahl an geeigneten Objekten rar bleibt und das wirtschaftliche Umfeld noch immer eher schwach ist, gibt es doch Metropolen (unter anderem Warschau, Prag, Budapest), bei denen Investments Sinn machen - und die ganz offensichtlich Vertriebe und Anleger gleichermaßen überzeugt haben.
Holland hat - entgegen den Erwartungen - Anfang 2004, ebenfalls deutlich aufholen können. Um insgesamt 55 Prozent stieg das Platzierungsergebnis gegenüber 2003. Grundsätzlich gibt es dafür keine Gründe, denn die Situation im holländischen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich eher verschlechtert als verbessert (Leerstandsraten, Mietpreise, Einkaufspreise für Immobilien und Kürzung der Steuerfreibeträge). Erklären lässt sich dieser Umstand dennoch: Es wurden deutlich mehr Anbieter aktiv, die über ihre Vertriebe die Angebote erfolgreich im Markt platzieren konnten, allen Fundamentaldaten zum Trotz. Ob dies aufgrund der beschlossenen und ab 2005 gültigen Kürzung der Steuerfreibeträge so bleibt, ist jedoch fraglich.
Wie nicht anders zu erwarten haben die US-Immobilienfonds gegenüber 2003 stark eingebüßt. Um knapp ein Drittel verloren sie an Platzierungsvolumen gegenüber dem Vorjahr, und ihr relativer Marktanteil sank damit noch stärker, auf nur noch 22 Prozent innerhalb der Immobilienfonds. Die fundamentalen Daten für US-Gewerbeimmobilien haben sich im Jahr 2004 stark verschlechtert, auf der einen Seite sind die Einkaufspreise stark gestiegen, hier half auch nicht der starke Euro, um diesen Effekt zu kompensieren. Darüber hinaus sinken die Mieten. Vor allem der erstgenannte Aspekt, die überteuerten Immobilien, hat viele Initiatoren zu deutlicher Zurückhaltung am Markt veranlasst. Die guten Objekte sind also derzeit rar.
Der Zielmarkt Österreich hat ebenfalls stark an Boden verloren. Für Experten ist das keine Überraschung. Die beiden relevanten Märkte Wien und Salzburg galten noch nie als besonders günstig, und die Diskussion um die jetzt realisierte Kürzung der Steuerfreibeträge tat ihr Übriges. Der österreichische Markt ist auf Dauer zu klein, um jährlich Platzierungsergebnisse von deutlich über 300 Millionen Euro aufnehmen zu können. Es bleibt ein Nischenmarkt, bei dem es immer vom Einzelfall abhängig ist, ob investiert werden kann.
In diesem Jahr dürfte neben Osteuropa auch England einer der bevorzugten Zielmärkte sein. Kanada wird noch weiter anziehen, und die US-Fonds dürften wieder stärker zulegen. Die ausländischen Immobilienfonds werden also insgesamt ihren Verdrängungsprozess gegenüber der deutschen Konkurrenz fortsetzen.
Checkliste Immobilienfonds
• In den einzelnen Teilmärkten erfahrener Initiator.
• Ist die Investition bereits sichergestellt durch entsprechende Kaufverträge?
• Bonität der Mieter, Mietsicherheit, realistische Kalkulation von Mietsteigerungen.
• Sicherheiten gegen Wechselkursschwankungen bei Fremdfinanzierung vorhanden?
• Realistische Exitprognose (kalkulierter Verkaufsfaktor nicht größer als Einkaufsfaktor).
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