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Auflassung

Auflassung


Die Auflassung ist ein Begriff aus dem
Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie ist ein Bestandteil der Übereignung unbeweglicher Sachen (=Immobilien, Liegenschaften).
Nach der
Legaldefinition in § 925 BGB handelt es sich um die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile notariell zu erklärende dingliche Einigung (siehe Form) des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken. Eine Stellvertretung ist zulässig. Bevollmächtigte können beide Parteien jeweils vertreten, sodass eine persönliche Anwesenheit beider Teile vor dem Notar nicht notwendig ist. Die Beurkundung der Auflassung schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch nicht vor. Eine mündliche Erklärung beider Parteien vor dem Notar genügt. Die öffentliche Beurkundung ist jedoch zum Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, damit dieses die Eintragung ins Grundbuch vornehmen kann (siehe §§ 29, 20 GBO). Außerdem tritt durch die Beurkundung eine Bindung an die Einigung ein, da dingliche Einigungen grundsätzlich bis zur Vollendung des Rechtserwerbes frei widerrufbar sind (Ausnahmen § 873 Abs. 2 BGB). Aus diesen Gründen wird in der Praxis die Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag von dem Notar auch beurkundet. Die Auflassung kann weder befristet noch bedingt erklärt werden. Eine Grundstücksveräußerung unter Eigentumsvorbehalt ist nicht möglich. Jedoch ist es möglich, den Vollzug der Eintragung in das Grundbuch von einer Bedingung (zB Kaufpreiszahlung) oder einer Befristung abhängig zu machen. Neben dieser Einigung ist nach § 873 BGB zum Wechsel der Eigentümerstellung zusätzlich die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erforderlich. Ein Erwerb eines Grundstücks per Handschlag ist also nicht möglich, die Eintragung ins Grundbuch ist zwingend notwendig.
Die Übereignung (Auflassung und Eintragung) ist ein
Verfügungsgeschäft. Es ist zum Eigentumswechsel erforderlich, weil das deutsche Recht nach dem Trennungsprinzip den Wechsel in der Eigentümerstellung nicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft (meist einem Kaufvertrag) vornimmt.