Sie sind hier: Startseite

Immobilienbegriffe

Bauherr

Als Bauherr wird diejenige Person bezeichnet, die selbst oder durch Dritte auf eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben erstellt.
Der Bauherr muss hierbei nicht zwingend Grundstückseigentümer sein. Als Bauherren können natürliche Personen, Personen- oder Kapitalgesellschaften oder öffentlich-rechtliche Körperschaften auftreten.
Kraft seiner Stellung als Bauherr kann dieser umfassende Rechte wahrnehmen. Er kann die an der Bauplanung und Bauausführung zu beteiligenden Personen auswählen und beauftragen.
Der Bauherr hat gegenüber den am Bau Beteiligten ein umfassendes Informations- und in der Regel auch Weisungsrecht.
Neben diesem umfassenden Recht hat der Bauherr auch die so genannten Bauherrenpflichten. In erster Linie ergeben sich diese Pflichten aus den jeweiligen Verträgen mit den am Bau Beteiligten. Als wesentliche Pflichten sind hierbei die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Vergütung und die Pflicht zur Abnahme der jeweiligen Werkleistung zu nennen. Als weitere Pflicht obliegt dem Bauherrn die Verkehrssicherungspflicht, die er im Regelfall durch Beauftragung eines zuverlässigen Architekten und Bauunternehmens weitergibt und die Pflicht aus der Baustellenverordnung, die er regelmäßig einem Baustellensicherheits- und Gesundheitskoordinator überträgt. Weitere Bauherrenpflichten ergeben sich aus den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Baukostenindex

Baukostenindex und Berechnung des Versicherungswertes bei Gebäudeversicherungen

Gebäudeversicherung nach "Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 88)"

Mit welcher Summe ist mein Haus heute versichert?

Formel:

aktueller Versicherungswert in Euro = Versicherungswert 1914 in Reichsmark x Baukostenindex / 100

Beispiel:

15.000,-- Reichsmark (1914) x 1031 /100 = 154.650,00 € (aktueller Versicherungswert)

Schlagen Sie sich nicht mit diesen Umrechnungen herum. Wir bieten im Zusammenhang mit unserem Rahmenabkommen die verbundene Wohngebäudeversicherung zu einem fix Pauschalpreis pro Wohn- / Gewerbeeinheit an (z.Zt. 36,80 € pro Einheit zzgl. USt..). So auch die Gebäudehaftpflichtversicherung.Rufen Sie uns an:+49 (30) 319 92 674

Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das gewerbsmäßig Grundstücke kauft, bebaut und als Gesamtobjekt wieder verkauft.
Der Bauträger plant und realisiert gewerbsmäßig (ohne selbst Bauleistungen zu erbringen) als Bauherr in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung (schlüsselfertige) Bauvorhaben unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern.
Der Bauträgervertrag ist regelmäßig ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit werkvertraglichem Charakter, soweit dieser die Erstellung eines Bauwerks zum Gegenstand hat .
Er tritt gegenüber den Behörden und den ausführenden Handwerkern als Bauherr auf.
Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag. Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, beinhaltet der Vertrag werkvertragliche Elemente. Der Bauträger ist dann verpflichtet, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und sodann an den Kunden / Käufer zu übergeben und das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.

Da der einzige Vertragspartner des Kunden der Bauträger ist, ist eine direkte Abstimmung mit Handwerkern und Firmen ist nicht erforderlich und andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich.

Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie Ausführung verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der darauf folgenden Gewährleistungszeit auftreten.

Die Tätigkeit des Bauträgers bedarf einer behördlichen Genehmigung. Er hat sich an Makler- und Bauträgerverordnung zu halten.

Eine Prüfung der Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers sollte vor Vertragsabschluß nach folgenden Kriterien erfolgen:

Ist die Firma neu auf dem Markt oder bereits langjährig in diesem Segment tätig?

Gibt es Probleme bei aktuellen Baustellen im Umfeld?

Wie ist die Zufriedenheit von Käufern, die vor drei bis fünf Jahren ein Objekt gekauft haben?

Welchen Ruf hat das Unternehmen am Markt?

Welche Sicherheiten gibt es zum Schutz des Kapitals der Erwerber bei Konkurs der Firma?

Welche Sicherheiten gibt es zum Schutz der Handwerker bei Konkurs der Firma, damit diese in einem solchen Fall bereit sind, begonnene Arbeiten zu beenden?

Bauherr

Als Bauunternehmer bezeichnet man diejenige Person, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft, die aufgrund vorgegebener Planungen Bauleistungen erbringt. Der Vertrag mit dem Bauunternehmer ist rechtlich als Werkvertrag zu qualifizieren. Der Bauunternehmer schuldet die Herstellung des vereinbarten Werkes. Maßgeblich für die Rechte und Pflichten sind die §§ 631 ff. BGB sowie die Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B), soweit diese wirksam vereinbart wird.

Generalunternehmer

Als Generalunternehmer bezeichnet man denjenigen Unternehmer, der die Erbringung sämtlicher zu einem Bau gehörenden Leistungen übernimmt und hierbei einen Teil davon selbst ausführt und die anderen Teile an Sub- bzw. Nachunternehmer weiter vergibt.
Der Vertrag zwischen Bauherrn und Generalunternehmer ist als Werkvertrag zu qualifizieren. Der Generalunternehmer schuldet die mangelfreie Erbringung der gesamten Bauleistung. Der Generalunternehmer muss hierbei auch für die mangelhafte Subunternehmerleistung einstehen.
Der Vorteil aus Sicht des Bauherrn bei Beauftragung eines Generalunternehmers liegt darin, dass er nur einen Ansprechpartner für das gesamte Bauvorhaben hat. Der Nachteil ist sicherlich darin zu sehen, dass bei einer Insolvenz des Generalunternehmers die Fortführung des Bauvorhabens nur unter größeren zeitlichen Verzögerungen möglich ist.

Generalübernehmer

Im Gegensatz zum Generalunternehmer erbringt der Generalübernehmer überhaupt keine Werkleistungen zur Erstellung des Bauvorhabens. Der Generalübernehmer übernimmt im Verhältnis zum Bauherrn zwar sämtliche zu einem Bau gehörenden Leistungen. Er lässt diese Leistungen jedoch ausnahmslos durch Dritte erbringen.
Obwohl der Generalübernehmer keinerlei Werkleistungen selbst erbringt, ist der Vertrag zwischen Bauherrn und Generalübernehmer als Werkvertrag einzuordnen. Der Generalübernehmer schuldet gegenüber dem Bauherrn den Erfolg der mangelfreien Errichtung des Bauvorhabens. Zu beachten ist hierbei, dass der Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Generalübernehmer nicht der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil B unterliegt. Er kann damit auch nicht die in § 13 Nr. 4 VOB/B vorgesehene kurze Verjährung der Gewährleistungsansprüche vereinbaren

Subunternehmer

Unter Nach- bzw. Subunternehmer ist derjenige Unternehmer zu verstehen, der lediglich bestimmte Einzelwerkleistungen im Auftrag eines Hauptauftragnehmers im Rahmen eines Werkvertrages erbringt. Der Nach- bzw. Subunternehmer hat kein direktes Vertragsverhältnis mit dem Bauherrn und ist demgegenüber auch nicht für die mangelfreie Erbringung seiner Werkleistung verantwortlich. Häufig tritt jedoch der Hauptunternehmer seine Gewährleistungsansprüche gegen den Subunternehmer an den Bauherrn ab, damit dieser sich direkt an den Subunternehmer wenden kann.

Projektsteuerer

Der Projektsteuerer kann eine natürliche Person, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft sein. Dieser wird im Regelfall damit beauftragt, die Durchführung eines Projekts über Leistungsvorgaben in bestimmten Bahnen zu halten und bei Abweichungen vom festgelegten Kosten-, Termin- und Qualitätsrahmen korrigierend in das laufende Geschehen einzugreifen. Unter Projektsteuerung ist eine betriebswirtschaftliche Prozess- und Ablaufsteuerung von Bauprojekten, insbesondere von Großvorhaben, zu verstehen. Die Steuerung von Projekten ist eine Arbeitsmethode und Organisationsform zur Lösung komplexer und zeitlich befristeter Aufgaben, bei denen die Zusammenarbeit mehrer Mitarbeiter oder Abteilungen notwendig ist.

Geschlossener Immobilienfonds

Beim geschlossenen Immobilienfonds treten die Bauherren, die entweder in einer BGB-Gesellschaft oder als Kommanditisten einer KG auftreten, direkt in Vertragsbeziehungen mit den Baubeteiligten. Im Unterschied zum Bauherrenmodell entstehen beim geschlossenen Immobilienfonds keine einzelnen Wohnungen oder gewerbliche Einheiten. Es besteht vielmehr nur die gesellschaftsrechtliche Beteiligung am Gesamtobjekt. Dadurch entsteht auch eine Haftung für Bauschulden in ganzer Höhe gegenüber den am Bau Beteiligten. Der einzelne Bauherr ist somit der Gesamtschuldner. Hier besteht nur die Möglichkeit, im Außenverhältnis eine Haftungsbeschränkung mit den am Bau Beteiligten zu vereinbaren.

Bauherrengemeinschaft

Die Bauherrengemeinschaft ist eine vertragliche Konstruktion, bei der sich die einzelnen Bauherren zu einer BGB-Gesellschaft zusammenschließen und dann in direkte Vertragsbeziehungen mit den am Bau Beteiligten treten. Im Regelfall erwerben die Bauherren vor Baubeginn Eigentum und bezahlen den auf ihren Anteil entfallenden Grundstückspreis im Voraus. Bei dem Bauherrenmodell haften sie, obwohl sie als BGB-Gesellschaft auftreten, den Baubeteiligten nicht als Gesamtschuldner. Dies ist dadurch bedingt, dass für die am Bau Beteiligten ersichtlich jeder Bauherr eine eigene Einheit erwirbt und sein Verpflichtungswille nur dahin geht, für diesen Anteil zu haften.

Bauvertrag BGB

Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, für den die Bestimmungen der §§ 631 ff. BGB gelten. Der Bauvertrag kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden und bedarf keiner besonderen Form. Ausnahmsweise bedarf der Bauvertrag der notariellen Beurkundung, wenn er in Verbindung oder in engem rechtlichen Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Die Hauptpflichten für den Unternehmer bestehen in der mangelfreien, rechtzeitigen Herstellung des Werks, für den Besteller in der Abnahme des Werkes und Zahlung der Vergütung. Daneben bestehen für beide Vertragsparteien Nebenpflichten. Für den Unternehmer sind dies in erster Linie Aufklärungs-, Prüfungs-, Fürsorge- und Beratungspflichten. Für den Bauherrn besteht eine Verpflichtung zur Mitwirkung, soweit diese erforderlich ist, und er hat die Pflicht, dem Unternehmer die Herstellung des Werkes zu ermöglichen. Daneben treffen auch den Bauherrn Schutz- und Obhutspflichten (s. auch Lexikon-Stichworte "Baustellenverordnung" und "Verkehrssicherungspflicht"). Gegenstand des Bauvertrags können neben dem Leistungsverzeichnis auch Vorbemerkungen oder allgemeine oder besondere Vertragsbedingungen sein, soweit diese ausdrücklich von beiden Parteien zum Inhalt des Bauvertrags gemacht worden sind.

Bauvertrag VOB

Die VOB/B enthält detaillierte Bestimmungen über den Vertragsinhalt und die Vertragsausführung. Die VOB/B gilt niemals von selbst, vielmehr muss sie ausdrücklich zwischen den Vertragspartnern vereinbart werden. Gegenüber privaten Bauherren ist es nicht ausreichend, im Bauvertrag auf die Geltung der Bestimmungen der "VOB" zu verweisen. Vielmehr muss diesem der Text der VOB überreicht oder zumindest die Einsicht in die Textunterlage ermöglicht werden. Dies gilt nicht für den Abschluss eines Bauvertrags mit Bauunternehmen. Hier wird unterstellt, dass man ausreichende Kenntnis über die VOB besitzt.

Nichtiger Bauvertrag

Der Bauvertrag ist nichtig, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Bei beiderseitigem Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (s. auch Lexikon-Stichwort "Schwarzarbeit") ist der Werkvertrag grundsätzlich nichtig (BGH, Urteil v. 23.9.1982, VII ZR 183/80), bei einem einseitigen Verstoß des Unternehmers ist der Bauvertrag grundsätzlich gültig, es sei denn, der Besteller kennt den Verstoß oder nutzt diesen bewusst aus (vgl. BGH, Urteil v. 19.1.1984, VII ZR 121/83).

Mietkaution - Bürgschaft

Die Bürgschaft ist neben der Kaution die häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Sie dient der Absicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Die Bürgschaft kann vom Vermieter nicht einseitig durch Verwertung in eine Barkaution verwandelt werden (OLG Düsseldorf, DWW 1992 S. 213). Ein grundsätzlicher Nachteil der Bürgschaft gegenüber einer Barkaution besteht darin, dass der Nennbetrag der Bürgschaft während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses unverändert bleibt. Dagegen wachsen bei der Barkaution die Zinsen der Kaution zu, führen somit zu einer Erhöhung der Sicherheit und gleichen zumindest einen Teil des Kaufkraftverlustes aus.
Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Dabei kann die Bürgschaft auch für eine künftige oder eine bedingte Verbindlichkeit übernommen werden (§ 765 BGB).
Eine Mitwirkung des Mieters als Hauptschuldner ist nicht notwendig. Der Bürgschaftsvertrag wird im Hinblick auf die Zahlungsfähigkeit in der Regel mit einer Bank geschlossen; jedoch kann die Bürgschaft auch von jedem Dritten geleistet werden, z. B. vom Vater für seinen studierenden Sohn.
Die Bürgschaft bedarf gem. § 766 BGB der Schriftform, wobei die neuere Rechtsprechung des BGH besonders strenge Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform stellt (BGH, Urteil v. 29.2.1996, MDR 1996 S. 810). Danach ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Bürgschaftsurkunde außer dem Willen, für eine fremde Schuld einzustehen auch die Bezeichnung des Gläubigers (Vermieter), des Hauptschuldners (Mieter) sowie der verbürgten Forderung (Ansprüche aus dem Mietverhältnis) enthält. Die Übergabe eines Blankoformulars genügt nicht. Der Bürge kann das Bürgschaftsformular zwar blanko unterzeichnen und einen Dritten ermächtigen, die Urkunde in dem erforderlichen Umfang zu ergänzen, jedoch muss dann auch die Vollmacht zur Ergänzung der Urkunde (abweichend von § 167 Abs. 2 BGB) schriftlich erteilt werden. Gleiches gilt für die Bevollmächtigung eines Dritten zur Abgabe der Bürgschaftserklärung. Diese Grundsätze gelten auch für ältere Bürgschaften (BGH, a.a.O.).
Für die Verpflichtung des Bürgen ist der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend (§ 767 Abs. 1 BGB). Durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert (§ 767 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine Mietbürgschaft umfasst daher nur die Miete für die Dauer der vereinbarten Mietzeit einschließlich einer bereits bei Bürgschaftsübernahme vorgesehenen Verlängerung und einschließlich einer evtl. Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) nach Ablauf der Mietzeit, nicht aber die Miete für die Zeit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) oder einer zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsfortsetzung (LG Gießen, WuM 1994 S. 673).
Der Bürge kann die dem Mieter zustehenden Einreden geltend machen (§ 768 Abs. 1 BGB). Er kann dem Anspruch des Vermieters die Einrede der Verjährung der Hauptforderung entgegenhalten, da eine entsprechende Anwendung des § 215 BGB auf Bürgschaften von der Rechtsprechung abgelehnt wird (BGH, Urteil v. 28.1.1998, XII ZR 63/96, WuM 1998 S. 224; OLG Hamm, ZMR 1995 S. 255). Anders ist die Rechtslage bei der Barkaution. Hier kann der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach § 215 BGB auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen ).

Wir empfehlen daher den Abschluss einer "selbstschuldnerischen Bürgschaft" . In diesem Fall verzichtet der Bürge auf die "Einrede der Vorausklage", so dass der Vermieter sofort den Bürgen in Anspruch nehmen kann und nicht erst gegen den Mieter als Hauptschuldner vorgehen muss.