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Liegenschaft

Der Begriff der Liegenschaft

Der Begriff der Liegenschaften ist ein in der Immobilienwirtschaft häufig verwendeter Terminus, wobei es keine gesetzliche Definition für den Begriff "Liegenschaft" gibt.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Liegenschaften im Sinne des Sachenrechts und im Sinne des Grundstück ist ein räumlich abgetrennter Teil der Erdoberfläche, das auf einem besonderen Grundbuchblatt für sich allein oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke haben, aber ein Flurstück kann nur zu einem Grundstück gehören.

Der wesentliche Bestandteil eines Grundstücks sind die mit dem Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (siehe auch § 94 BGB). Ist für das Grundstück ein Erbbaurecht bestellt, so werden die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks für die Dauer des Erbbaurechts wesentliche Bestandteile des Erbbaurechts.

Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster ist ein von den Vermessungs- und Katasterverwaltungen der Länder geführtes öffentliches Register.

In ihm werden die Liegenschaften landesweit nachgewiesen, dargestellt und beschrieben.
Vermessungs- und Katasterangelegenheiten sind Ländersache, so dass es keine einheitliche gesetzliche Regelung und Legaldefinition auf Bundesebene gibt, sondern jedes Land seine eigenen Gesetze hat.
Um Einheitlichkeit im amtlichen Vermessungswesen herzustellen und um das amtliche deutsche Vermessungswesen im Ausland zu vertreten wurde die Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland gegründet.

Die Liegenschaften im Sinne des Liegenschaftskatasters sind Flurstücke und Gebäude, während Grundstücke Buchungseinheiten des Grundbuchs sind. Liegenschaften im Sinne der Grundstückswirtschaft sind alle unbeweglichen Sachen (Immobilien).

Ein Flurstück (auch Katastergrundstück, Parzelle) ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer bestimmten Nummer nachgewiesen wird. Die Flurstücke werden Gemarkungen und Fluren untergeordnet. Das Flurstück ist die Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters.

Ein Grundstück ist im Rechtssinne jeder räumlich abgegrenzte Teil einer Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt für sich allein oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann mehre Flurstücke haben, aber ein Flurstück kann nur zu einem Grundstück gehören.

Ein Gebäude ist jede selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und geeignet oder bestimmt ist, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Wann ein Gebäude im Liegenschaftskataster nachgewiesen werden muss, regeln die Vermessungs- und Katastergesetze der Länder.

Bestandteile des Liegenschaftskatasters sind die Liegenschaftskarte (Katasterkarte, Flurkarte) und das Liegenschaftsbuch .

Funktion des Liegenschaftskatasters

Die Funktion des Liegenschaftskatasters hat sich mit dem Lauf der Jahre gewandelt. Während der Anfänge im 19. Jahrhundert war es als Steuerkataster gedacht und hat sich über das Eigentumskataster heute zum Mehrzweckkataster entwickelt. Diese Entwicklung ist auf die wechselnden Anforderungen an das Liegenschaftskataster zurückzuführen. Heute hat das Liegenschaftskataster folgende Funktionen:Amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne des § 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung (=> Eigentumskataster)

Nachweis der Ergebnisse der amtlichen Bodenschätzung (=> Steuerkataster)

Basisfunktion für die Bereiche Anforderungen der Wirtschaft

Anforderungen der Verwaltung

Naturschutz

Umweltschutz

Landesplanung

Bauleitplanung

BodenordnungFührung des Liegenschaftskatasters

Das Liegenschaftskataster wird von den amtlichen Vermessungs- und Katasterverwaltungen der Länder geführt. Die Fortführung erfolgt im Rahmen des amtlichen Vermessungswesens durch Liegenschaftsvermessungen, die von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI ) und von den Vermessungs- und Katasterverwaltung durchgeführt werden. Die Ausprägung der Beteiligung von öffentlichen bestellten Vermessungsingenieuren an der Führung des Liegenschaftskatasters ist von Bundesland zu Bundesland verschieden (z.B. In Bayern gibt es noch keine öffentlich bestellten Vermessungsingenieure).

Liegenschaftsvermessungen

Unter amtlichen Liegenschaftsvermessung fallen je nach Gesetzeslage folgende Tätigkeiten:Grenzfeststellungen

Zerlegungsvermessung

Gebäudevermessungen (auch Gebäudeeinmessung)

Sonderungen

VerschmelzungenMit einer Grenzfeststellung wird der Verlauf einer oder mehrerer bestehender Flurstücksgrenzen nach den Katasterunterlagen in der Örtlichkeit amtlich festgestellt. Eine Grenzfeststellung bietet sich an, wenn die Flurstücksgrenzen in der Örtlichkeit nicht eindeutig zu erkennen sind bzw. wenn Zweifel an der Richtigkeit des örtlichen Verlaufs bestehen.

Unter Zerlegungsvermessung versteht man die Bildung von neuen Flurstücken durch Aufteilung eines bestehenden Flurstücks. Zerlegungsvermessungen sind z.B. im Zusammenhang mit der Bildung von bebaubaren Grundstücken oder zur Anpassung der Grenzen nach einer Straßenverbreiterung erforderlich.

Unter Gebäudevermessung wird die amtliche Aufnahme von Veränderungen an einem Flurstück, die in Verbindung mit der Errichtung, Veränderung oder Beseitigung eines Gebäudes stehen, verstanden. Eigentümer haben dann die Pflicht eine Gebäudevermessung zu veranlassen. Eine Gebäudevermessung muss beantragt werden, wenn nicht alle Gebäude auf dem Flurstück in der Flurkarte enthalten sind.

Sonderungen sind eine besondere Form der Zerlegungsvermessung, bei der auf die Übertragung der neuen Grenzen in die Örtlichkeit zum Zeitpunkt der Sonderung verzichtet wird. Die Übertragung wird später im Rahmen einer Grenzfeststellung nachgeholt. Eine Sonderung kann nicht beantragt werden, sondern lediglich eine Zerlegungsvermessung. Die Vermessungs- und Katasterverwaltungen bzw. ein ÖbVI entscheidet, ob die Zerlegung auch als eine Sonderung durchgeführt werden kann.

Verschmelzung ist die Zusammenfügung von mindestens zwei Flurstücken zu einem Flurstück und dient im wesentlichen der Vereinfachung des Katasters. Daher werden Verschmelzungen von Amts wegen durchgeführt.

Im Rahmen von Liegenschaftsvermessungen kommt es je nach Gesetzeslage der einzelnen Länder zu einer Vielzahl von Verwaltungsakten im Sinne des §35 des Verwaltungsverfahrensgesetzes, bei denen der Rechtsweg offen steht.

Liegenschaftszinssatz

§ 11 Abs. 1 WertV definiert den Liegenschaftszinssatz als

"Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird."

Gemäß § 11 Abs. 2 WertV ist der Liegenschaftszinssatz "auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln".

Hieraus kann man folgern, dass der Liegenschaftszinssatz vorrangig nur eine Rechengröße im Ertragswertmodell der WertV darstellt, der durch Umkehrung des für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Rechengangs aus Kaufpreisen zu ermitteln ist.
Die sachgemäße Verwendung der objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätze bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren.

Berliner Liegenschaftsverwaltung AVINGO

Die sowohl technische als auch kaufmännische Administration von Liegenschaften stellt individuelle und differenzierte Anforderungen an Mitarbeiter und Technik.

Den Anforderungen werden wir mit kompetenten, freundlichen Objektbetreuern, Technikern und ausgereift, innovativen Lösungen unter Zuhilfenahme modernster Daten- und Kommunikationstechnik gerecht.